Urząd Miasta Kobyłka Biuletyn Informacji Publicznej

UCHWAŁA NR ....................
RADY MIEJSKIEJ W KOBYŁCE
z dnia .................... 2013 r.

w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego
w rejonie ulic gen. J. H. Dąbrowskiego i M. Rataja w Kobyłce

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U.
z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, z późn. zm.) oraz art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz.647 z późn. zm.),
w związku z Uchwałą Nr X/102/11 Rady Miejskiej w Kobyłce z dnia 27 października 2011 r.
w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego terenu położonego w rejonie ulic gen. J. H. Dąbrowskiego i M. Rataja
w Kobyłce, uchwala się co następuje:
Rozdział 1.
Ustalenia ogólne
§ 1. 1. Po stwierdzeniu nie naruszenia ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego Miasta Kobyłka zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXII/233/01
Rady Miejskiej w Kobyłce z dnia 29 maja 2001 r., zmienionego Uchwałą Nr XLIV/447/10 Rady
Miejskiej w Kobyłce z dnia 25 maja 2010 roku w sprawie zmiany studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kobyłka,  uchwala się miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ulic gen. J. H. Dąbrowskiego
i M. Rataja w Kobyłce, zwany dalej planem, którego granice wskazuje rysunek planu,
stanowiący załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ulic gen.
J. H. Dąbrowskiego i M. Rataja w Kobyłce składa się z tekstu planu stanowiącego treść
niniejszej uchwały oraz załącznika nr 1 - rysunku planu sporządzonego na kopii mapy
zasadniczej w skali 1:1000.
3. Załącznikami do niniejszej uchwały są ponadto:
1) rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag zgłoszonych do projektu planu - stanowiące
załącznik nr 2;
2) rozstrzygnięcie o sposobie realizacji i zasadach finansowania inwestycji z zakresu
infrastruktury technicznej, należących do zadań własnych gminy stanowiące załącznik nr 3.
4. Przedmiotem planu są ustalenia dotyczące:
1) przeznaczenia terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub
różnych zasadach zagospodarowania;
2) zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3) zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
4) zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

6) zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną
i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy
w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni
biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną
wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie
zabudowy i gabaryty obiektów;
7) granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie,
ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym obszarów szczególnego zagrożenia
powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych;
8) szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem
miejscowym;
9) szczególnych warunków zagospodarowania terenów oraz ograniczeń w ich użytkowaniu,
w tym zakazu zabudowy;
10) zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury
technicznej;
11) sposobów i terminów tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania
terenów;
12) stawek procentowych na podstawie których ustala się opłatę z tytułu wzrostu wartości
nieruchomości.
§ 2. Ustala się następujące zasady konstrukcji planu:
1) ustalenia ogólne obowiązują na całym obszarze objętym planem, a ustalenia szczegółowe
obowiązują dla poszczególnych terenów wyznaczonych liniami rozgraniczającymi
i oznaczonych symbolem terenu;
2) każdy teren oznaczono na rysunku planu oraz w tekście niniejszej uchwały identyfikatorem
literowo-cyfrowym, tzw. „symbolem terenu”, w którym litera oznacza przeznaczenie terenu,
a występująca po niej cyfra oznacza numer kolejnego terenu;
3) oznaczenia terenów dróg przed kolejnym numerem terenu drogi zawierają symbol literowy
oznaczający klasę drogi;
4) następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu są obowiązującymi ustaleniami planu:
a) granica obszaru objętego planem miejscowym,
b) linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach
zagospodarowania,
c) symbole terenu złożone z oznaczenia literowo-cyfrowego,
d) nieprzekraczalne linie zabudowy,
e) strefa ochronna wokół pomników przyrody;
5) następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu mają charakter informacyjny:
a) pomniki przyrody,
b) drogi poza granicami planu,
c) proponowane podziały na działki budowlane.
§ 3. Ilekroć w dalszych przepisach uchwały jest mowa o:
1) inwestycji - należy przez to rozumieć budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę,
remont, zmianę sposobu użytkowania oraz zagospodarowanie terenu;

2) maksymalnej wysokości budynku  należy przez to rozumieć nieprzekraczalną wysokość
budynku mierzoną od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego
części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku do górnej
powierzchni najwyżej położonego stropu łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją
osłaniającej, bez uwzględnienia wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów
i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub
konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się ponad pomieszczeniami przeznaczonymi
na pobyt ludzi;
3) minimalnej szerokości frontu działki – należy przez to rozumieć najmniejszy dopuszczony
ustaleniami planu wymiar działki od strony drogi publicznej lub ciągu pieszo-jezdnego, lub
drogi wewnętrznej, z której następuje główny wjazd na działkę liczony po najkrótszej linii
łączącej punkty przecięcia bocznych granic działki z linią rozgraniczającą ulicy lub ciągu
pieszo-jezdnego;
4) nieprzekraczalnej linii zabudowy  należy przez to rozumieć linię ograniczającą obszar, na
którym dopuszcza się wznoszenie ścian budynków oraz określonych w ustaleniach planu
rodzajów budowli naziemnych i innych obiektów budowlanych a nie będących liniami
przesyłowymi, sieciami uzbrojenia terenu, ogrodzeniami, śmietnikami oraz kubaturowymi
obiektami infrastruktury technicznej, przy czym dopuszcza się przekroczenie tej linii przez
takie elementy budynku jak: schody zewnętrzne, gzymsy, balkony, tarasy, zadaszenia,
jednak nie więcej niż o 2 m;
5) nośniku informacyjnym  należy przez to rozumieć wszelkie urządzenia, a w szczególności
tablice informacyjne niosące treści związane z usługami publicznymi i obiektami
użyteczności publicznej, systemem informacji miejskiej, oznaczeniami i informacjami
turystycznymi oraz oznaczeniami obiektów i terenów chronionych lub stref ochronnych;
6) nośniku reklamowym  należy przez to rozumieć obiekt składający się z konstrukcji nośnej
lub innych systemów mocujących do obiektów stanowiących element nośny i urządzenia
reklamowego (np. tablicy), którego wiodącą funkcją jest prezentacja reklam;
7) obszarze planu  należy przez to rozumieć obszar objęty planem miejscowym, zawarty
w granicach przedstawionych na rysunku planu;
8) przepisach odrębnych  należy przez to rozumieć inne obowiązujące przepisy prawa poza
niniejszą uchwałą;
9) przeznaczeniu terenu  należy przez to rozumieć ustalone lub dopuszczone niniejszym
planem miejscowym formy i cele zagospodarowania terenu;
10) reklamie  należy przez to rozumieć grafikę umieszczoną na materialnym podłożu lub
formę przestrzenną niosącą wizualny przekaz informacyjno - reklamowy, a nie będącą
szyldem;
11) szyldzie  należy przez to rozumieć zewnętrzne oznaczenie stałego miejsca wykonywania
przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej zawierające oznaczenie przedsiębiorcy oraz
zwięzłe określenie przedmiotu wykonywanej działalności gospodarczej, lub grafikę
informacyjno-reklamową określającą nazwę i przedmiot prowadzonej działalności, lub jeden
z tych elementów;
12) terenie  należy przez to rozumieć fragment obszaru planu o określonym przeznaczeniu
lub określonym sposobie zagospodarowania, wydzielony na rysunku planu liniami
rozgraniczającymi i oznaczony literowo-cyfrowym symbolem terenu;
13) usługach  należy przez to rozumieć wszelkie obiekty budowlane lub zagospodarowanie
terenu w całości lub części służące do działalności, której celem jest zaspokajanie potrzeb
ludności, a nie wytwarzanie bezpośrednio metodami przemysłowymi dóbr materialnych;

14) usługach nieuciążliwych  należy przez to rozumieć przedsięwzięcia, które nie powodują
ponadnormatywnego oddziaływania w emisji substancji i energii oraz nie będące
przedsięwzięciami mogącymi zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub mogącymi
potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, zgodnie z przepisami odrębnymi;
15) zapleczu działki budowlanej  należy przez to rozumieć część działki budowlanej zawartą
pomiędzy granicą wyznaczoną przez tylną (tj. najbardziej oddaloną od linii rozgraniczającej
drogi z której następuje wjazd na działkę budowlaną) ścianę budynku funkcji podstawowej
dla danego terenu a tylną (tj. najbardziej oddaloną od linii rozgraniczającej drogi z której
następuje wjazd na działkę budowlaną) granicą działki budowlanej.
§ 4. 1. Ustala się przeznaczenie terenów o różnym sposobie zagospodarowania
wyznaczonych liniami rozgraniczającymi i oznaczonych symbolem terenu zgodnie z rysunkiem
planu:
1) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych oznaczone
symbolem – MN/U;
2) teren wód powierzchniowych – rów odwadniający, oznaczony symbolem – WS;
3) teren drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczony symbolem – KDD;
4) ciąg pieszo-jezdny oznaczony symbolem – KPJ.
2. Ustala się teren drogi publicznej oznaczony symbolem KDD oraz teren ciągu pieszojezdnego
oznaczony symbolem KPJ, jako tereny przeznaczone do realizacji celów publicznych związanych
z budową i utrzymaniem dróg publicznych, obiektów i urządzeń transportu
publicznego, budową i utrzymaniem obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej.
§ 5. 1. Ustala się następujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego
polegające na:
1) określeniu następujących zasad rozmieszczania i dopuszczalnych form nośników
reklamowych, nośników informacyjnych i szyldów:
a) dopuszcza się umieszczenie nośników reklamowych w postaci tablic, przy zachowaniu
następujących warunków:
- dopuszcza się umieszczanie tablic o maksymalnej powierzchni do 5 m2,
- dopuszcza się nośniki reklamowe w formie reklam świetlnych lub podświetlanych,
b) zakazuje się umieszczania nośników reklamowych:
- w formie wolnostojących nośników reklamowych,
- w formie bannerów,
- na ogrodzeniach oraz w liniach rozgraniczających ulic jako transparentów, flag
reklamowych i wielkowymiarowych plansz reklamowych,
- w formie reklam w oknach i na oknach, na drzwiach i ogrodzeniach,
- jako reklam remontowych,
- na balustradach balkonów i tarasów, na latarniach ulicznych, na naziemnych
urządzeniach infrastruktury technicznej,
c) warunki umieszczania nośników informacyjnych: dla elementów informacji miejskiej
dotyczącej w szczególności nazw ulic, znaków informacyjnych, tablic ogłoszeniowych
dopuszcza się umieszczenie na ogrodzeniach lub w formie wolnostojących znaków,
d) w zakresie lokalizacji szyldów:

- dopuszcza się szyldy w formie tablic, szyldów świetlnych i podświetlanych
o maksymalnej powierzchni szyldu do 2,0 m2,
- dopuszcza się umieszczenie szyldów wyłącznie na elewacjach budynków, lub
ogrodzeniach nieruchomości od strony drogi publicznej,
- dopuszcza się umieszczenie szyldów wyłącznie odnoszących się do przedmiotu
działalności prowadzonej w danym budynku lub na danej nieruchomości,
- zabrania się umieszczania szyldów na dachach budynków;
2) określeniu następujących zasad w zakresie realizacji ogrodzeń od strony terenów
a) ogrodzenia od strony dróg publicznych oraz ciągu pieszo-jezdnego należy realizować
w linii rozgraniczającej ww. ciągów komunikacyjnych, z którymi styka się grodzona
nieruchomość, przy czy dopuszcza się cofnięcie bramy, z zastrzeżeniem § 5 ust.1 pkt 2 lit.
d,
b) wysokość ogrodzenia maksymalnie 180 cm mierząc od poziomu utwardzonego wjazdu na
działkę budowlaną do najwyższego punktu ogrodzenia,
c) wypełnienia ogrodzeń oraz bramy wjazdowe i furtki od strony dróg publicznych, ciągu
pieszo-jezdnego: metalowe z profili zamkniętych, metalowe z profili pełnych,
z płaskowników metalowych, lub z elementów drewnianych,
d) ogrodzenia należy sytuować w odległości minimum 0,5 m od istniejących gazociągów,
e) bezwzględny zakaz wykonywania ogrodzeń z prefabrykatów betonowych i żelbetowych
oraz prefabrykowanych przęseł lamelowych,
f) dopuszcza się stosowanie żywopłotów zamiast ogrodzeń o maksymalnej wysokości 180
cm mierząc od poziomu utwardzonego wjazdu na działkę budowlaną,
g) wzdłuż rowu pas o szerokość 4 m od górnej krawędzi rowu należy pozostawić wolny od
ogrodzeń dla obsługi technicznej zarządcy rowu;
3) w zakresie kształtowania powtarzalnych obiektów małej architektury umieszczanych
w przestrzeni publicznej ustala się, że elementy te muszą być ukształtowane jednorodnie
stylistycznie dla całego obszaru planu z zastosowaniem jednakowej kolorystyki i materiałów
z jakich zostaną wykonane.
2. W obszarze objętym planem zakazuje się lokalizacji tymczasowych obiektów handlowousługowych.

3. Wszelkie niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania miasta obiekty i urządzenia, a w
szczególności obiekty infrastruktury technicznej można realizować na każdym terenie w sposób
zgodny z ustaleniami planu oraz przepisami odrębnymi, przy zachowaniu dla obiektów
kubaturowych następujących warunków:
1) maksymalna wysokość zabudowy – 3,5 m, z dopuszczeniem ustalonym w § 6 pkt 3,
2) maksymalna powierzchnia zabudowy dla pojedynczego obiektu – 25 m2,
3) dachy płaskie,
4) elewacje zewnętrzne: kolorystyka ścian o niskim nasyceniu barw wyłącznie system barwny
NCS w przedziale od 0000 do 2020 czyli nie więcej niż 20% czerni w barwie oraz nie więcej
niż 20% chromatyczności barwy przy czym dopuszcza się stosowanie odcieni z przedziału
powyżej 2020, lecz wyłącznie na niewielkich fragmentach ścian tj. nie przekraczających 10%
ich powierzchni.
§ 6. Ustala się następujące zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:
1) w zakresie ochrony środowiska ustala się:

a) na obszarze objętym ustaleniami planu wprowadza się całkowity zakaz lokalizowania
przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, lub mogących
potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, zgodnie z przepisami odrębnymi, za
wyjątkiem:
- dróg publicznych i związanych z nimi urządzeń,
- obiektów infrastruktury technicznej dopuszczanych niniejszym planem,
b) ustala się ochronę wód powierzchniowych i podziemnych, w szczególności Głównego
Zbiornika Wód Podziemnych Nr 222 Dolina Środkowej Wisły (Warszawa-Puławy),
Głównego Zbiornika Wód Podziemnych Nr 215 Subniecka warszawska, w granicach
których położony jest cały obszar planu, poprzez:
- zagospodarowanie ścieków na zasadach określonych w § 12 ust.1 pkt 2 niniejszej
uchwały,
- zakaz wprowadzania ścieków bytowych do ziemi, a w szczególności do warstw
wodonośnych,
- zakaz składowania wszelkich odpadów w tym odpadów niebezpiecznych,
c) ustala się obowiązek ochrony przed hałasem poprzez utrzymanie dopuszczalnych
poziomów hałasu zgodnie z przepisami odrębnymi, tj.: dla terenów wyznaczonych liniami
rozgraniczającymi i oznaczonych symbolami MN/U, dopuszczalny poziom hałasu musi być
zgodny z poziomem hałasu dopuszczalnym dla terenów mieszkaniowo-usługowych,
d) ustala się ograniczenie uciążliwości hałasowej do granic własnej działki,
e) ustala się ochronę przed promieniowaniem elektromagnetycznym poprzez:
- utrzymanie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku zgodnie
z przepisami odrębnymi, w szczególności na terenach zabudowy mieszkaniowej oraz
w miejscach przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
- zakaz lokalizacji stacji bazowych telefonii komórkowej, stacji radiokomunikacyjnych,
stacji radionawigacyjnych i radiolokacyjnych oraz innych tożsamych urządzeń
emitujących pola elektromagnetyczne na budynkach mieszkalnych i budynkach
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, z wyłączeniem infrastruktury telekomunikacyjnej
o nieznacznym oddziaływaniu, zgodnie z przepisami odrębnymi,
- realizację zabudowy przeznaczonej na stały pobyt ludzi z zachowaniem odległości od
obiektów emitujących pola elektromagnetyczne zgodnie z przepisami odrębnymi,
f) ustala się ochronę przed zanieczyszczeniami powietrza poprzez nakaz eksploatacji
instalacji powodujących wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza, w sposób
nieprzekraczający standardów jakości środowiska poza terenem, do którego prowadzący
instalację ma tytuł prawny,
2) w zakresie ochrony przyrody ustala się:
a) strefę ochronną wokół pomników przyrody o średnicy 15 m od pnia drzewa, zgodnie
z rysunkiem planu, w której obowiązuje:
- zakaz realizacji zabudowy kubaturowej,
- zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu,
z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwpowodziowym albo budową,
odbudową, utrzymywaniem, remontem lub naprawą urządzeń wodnych,
- zakaz uszkadzania i zanieczyszczania gleby,

- zakaz dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli zmiany te nie służą ochronie
przyrody,
- zakaz zmiany sposobu użytkowania ziemi,
- zakaz przekształcania terenu w sposób zagrażający drzewu,
- nakaz realizacji obiektów liniowych infrastruktury technicznej bez użycia sprzętu
mechanicznego w sposób gwarantujący nie uszkodzenie układu korzeniowego drzewa,
b) w przypadku zdjęcia ochrony z pomnika przyrody strefa ochronna przestaje
obowiązywać,
c) zakaz nasadzeń pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi drzew i krzewów tych
gatunków, których naturalna wysokość może przekraczać 3 m,
d) zakaz nasadzeń drzew w pasie 4 metrów od górnej krawędzi rowu odwadniającego,
e) zachowanie istniejących zadrzewień nie kolidujących z zagospodarowaniem terenu,
a ewentualna wymiana drzewostanu lub jego uzupełnienie musi nastąpić w oparciu
o gatunki zgodne z siedliskiem.
3) w zakresie ochrony krajobrazu kulturowego dopuszcza się lokalizację wolnostojących
masztów, stanowiących konstrukcje nośne dla urządzeń stacji bazowych telefonii
komórkowej, stacji radiokomunikacyjnych, stacji radionawigacyjnych i radiolokacyjnych
i innych tożsamych urządzeń wyłącznie w formie imitacji drzew, o gatunku tożsamym
z występującymi na obszarze objętym planem, o maksymalnej wysokości do 30 m od
poziomu terenu.
§ 7. Na terenie objętym planem nie wskazuje się obiektów i obszarów objętych ochroną
dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
§ 8. 1. Ustala się następujące zasady kształtowania przestrzeni publicznych:
1) teren drogi publicznej oznaczonej symbolem KDD oraz ciągu pieszo-jezdnego oznaczony
symbolem KPJ stanowią tereny o funkcji publicznej, ogólnodostępnej;
2) dopuszcza się wyznaczenie ścieżki rowerowej w liniach rozgraniczających drogi publicznej
klasy dojazdowej oznaczonej symbolem KDD pod warunkiem zapewnienia dla ruchu
pieszego chodnika po jednej stronie jezdni;
3) oświetlenie ciągów komunikacyjnych na terenach publicznych;
4) dopuszcza się wyposażenie przestrzeni publicznych w obiekty małej architektury,
lokalizowane na warunkach określonych w przepisach odrębnych, przy czym ustala się
ujednolicenie formy architektonicznej, kolorystyki i materiałów tych obiektów w obszarze
planu lub obszarze poszczególnych przestrzeni publicznych.
2. Ustala się, że w granicach obszaru objętego niniejszym planem nie występują obszary
przestrzeni publicznych w rozumieniu przepisów odrębnych.
§ 9. Określa się zasady dotyczące kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu
poprzez ustalenie:
1) maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy jako wskaźnika powierzchni całkowitej
zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej zgodnie z ustaleniami
szczegółowymi;
2) minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do
powierzchni działki budowlanej zgodnie z ustaleniami szczegółowymi;
3) maksymalnego udziału procentowego powierzchni zabudowy budynków na działce
budowlanej do powierzchni działki budowlanej zgodnie z ustaleniami szczegółowymi;

4) maksymalnej wysokości zabudowy zgodnie z ustaleniami szczegółowymi;
5) maksymalnej liczby kondygnacji nadziemnych;
6) minimalnej liczby miejsc postojowych i sposobu ich realizacji zgodnie z ustaleniami
szczegółowymi;
7) linii zabudowy zgodnie z rysunkiem planu i ustaleniami szczegółowymi;
8) rodzaju, kolorystyki i spadku dachu zgodnie z ustaleniami szczegółowymi;
9) kolorystyki i typów elewacji zgodnie z ustaleniami szczegółowymi.
§ 10. W granicach obszaru objętego niniejszym planem nie występują tereny i obiekty
podlegające ochronie na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary szczególnego
zagrożenia powodzią oraz obszary osuwania się mas ziemnych.
§ 11. 1. Ustala się następujące zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów
komunikacji:
1) droga publiczna klasy dojazdowej oznaczona symbolem KDD stanowi ciąg komunikacyjny
o znaczeniu lokalnym obsługujący obszar objęty planem oraz zapewnia obsługę
komunikacyjną działek budowlanych;
2) ciąg pieszo-jezdny oznaczony symbolem KPJ zapewnia obsługę komunikacyjną działek
budowlanych.
2. Na terenach, na których dopuszcza się zabudowę należy zapewnić w granicach działki
budowlanej, lub w liniach rozgraniczających dróg publicznych oznaczonych symbolem KDD na
zasadach określonych w ustaleniach szczegółowych, miejsca postojowe dla samochodów
według następujących wskaźników:
1) dla istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej minimum 1 miejsce postojowe na
jeden lokal mieszkalny;
2) dla nowoprojektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej minimum 2 miejsca
postojowe na jeden lokal mieszkalny;
3) dla obiektów usług gastronomicznych minimum 1 miejsce na 5 miejsc konsumpcyjnych;
4) dla usług hotelarskich minimum 1 miejsce na 1 pokój hotelowy;
5) dla pozostałych obiektów usługowych oraz lokali usługowych stanowiących funkcję
uzupełniającą minimum 3 miejsca postojowe na 100 m2 powierzchni użytkowej lokali
usługowych.
§ 12. 1. Ustala się następujące zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów
infrastruktury technicznej:
1) zaopatrzenie w wodę:
a) dla całego obszaru planu ustala się zaopatrzenie w wodę z miejskiej sieci wodociągowej,
b) zachowuje się istniejące elementy sieci wodociągowej z możliwością ich remontów oraz
przełożenia w linie rozgraniczające dróg lub wzdłuż linii rozgraniczających dróg oraz
w linie rozgraniczające ciągu pieszo-jezdnego lub wzdłuż linii rozgraniczających ciągu
pieszo-jezdnego,
c) realizacja sieci i przyłączy wodociągowych w liniach rozgraniczających drogi publicznej
klasy dojazdowej (KDD) na zasadach określonych przepisami odrębnymi,
d) w ramach realizowanej sieci należy uwzględnić rozmieszczenie hydrantów nadziemnych
zapewniających możliwość intensywnego czerpania wody do celów przeciwpożarowych,
zgodnie z przepisami odrębnymi,

e) dopuszcza się zachowanie istniejących ujęć wód podziemnych i wykonanie nowych do
czasu objęcia terenu siecią wodociągową;
2) odprowadzanie i oczyszczanie ścieków:
a) dla całego obszaru planu ustala się odprowadzenie ścieków sanitarnych miejską siecią
kanalizacyjną do oczyszczalni ścieków,
b) zachowuje się istniejące elementy sieci kanalizacyjnej z możliwością ich remontów oraz
przełożenia w linie rozgraniczające dróg lub wzdłuż linii rozgraniczających dróg oraz
w linie rozgraniczające ciągu pieszo-jezdnego lub wzdłuż linii rozgraniczających ciągu
pieszo-jezdnego,
c) realizacja sieci i przyłączy kanalizacji sanitarnej w liniach rozgraniczających drogi
publicznej klasy dojazdowej (KDD) na zasadach określonych przepisami odrębnymi,
d) do czasu wybudowania kanalizacji sanitarnej dopuszcza się stosowanie bezodpływowych
zbiorników do gromadzenia ścieków w granicach działek budowlanych oraz wywóz
ścieków do punktu zlewnego oczyszczalni ścieków,
e) nie dopuszcza się odprowadzania ścieków do indywidualnych oczyszczalni ścieków,
f) dla terenu drogi publicznej klasy dojazdowej (KDD), ciągu pieszo-jezdnego (KPJ) oraz
wielostanowiskowych placów postojowych (powyżej 10 stanowisk postojowych w jednym
kompleksie) ustala się odprowadzanie wód opadowych i roztopowych do sieci kanalizacji
deszczowej,
g) realizacja sieci kanalizacji deszczowej w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy
dojazdowej (KDD) na zasadach określonych przepisami odrębnymi,
h) do czasu wybudowania miejskiej sieci kanalizacji deszczowej dopuszcza się
odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z drogi publicznej klasy dojazdowej (KDD)
oraz ciągu pieszo-jezdnego (KPJ) oraz wielostanowiskowych placów postojowych
(powyżej 10 stanowisk postojowych w jednym kompleksie) do istniejących rowów lub do
ziemi,
i) dla pozostałych terenów ustala się odprowadzanie wód opadowych do ziemi w granicach
własnej nieruchomości,
j) przed zrzutem do odbiorników wody opadowe i roztopowe podlegają podczyszczeniu
zgodnie z przepisami odrębnymi,
k) po zrealizowaniu miejskiej sieci kanalizacji deszczowej dopuszcza się odprowadzenie wód
opadowych i roztopowych z działek budowlanych do tej sieci,
l) w celu retencjonowania wód opadowych lub nadmiaru wód gruntowych dopuszcza się
realizację otwartych lub podziemnych zbiorników retencyjnych oraz komór drenażowych
w granicach działek budowlanych i na parkingach ogólnodostępnych;
3) zaopatrzenie w gaz:
a) zachowuje się istniejące elementy sieci gazowej z możliwością ich remontów oraz
przełożenia w linie rozgraniczające dróg lub wzdłuż linii rozgraniczających dróg,
b) realizacja sieci i przyłączy gazowych w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy
dojazdowej (KDD) na zasadach określonych przepisami odrębnymi,
c) dopuszcza się realizację alternatywnych źródeł gazu, w szczególności zbiorników na gaz
płynny,

d) przebudowa istniejących urządzeń gazowych kolidujących z planowanym
zagospodarowaniem działki budowlanej staraniem inwestora w uzgodnieniu z operatorem
systemu gazowego, zgodnie z przepisami odrębnymi;
4) zaopatrzenie w ciepło:
a) dla całego obszaru planu ustala się zaopatrzenie w ciepło z indywidualnych źródeł ciepła
zasilanych gazem, energią elektryczną, olejem niskosiarkowym, węglem spalanym
w piecach niskoemisyjnych lub z odnawialnych źródeł energii,
b) w szczególności nie dopuszcza się stosowania do celów grzewczych miału, koksu oraz
olei ciężkich i przepracowanych;
5) zaopatrzenie w energię elektryczną:
a) dla całego obszaru planu ustala się realizację nowych sieci elektroenergetycznych
wyłącznie jako sieci podziemne,
b) zachowuje się istniejące elementy sieci infrastruktury elektroenergetycznej z możliwością
ich remontów oraz przebudowy w linie rozgraniczające dróg lub wzdłuż linii
rozgraniczających dróg oraz w linie rozgraniczające ciągu pieszo-jezdnego lub wzdłuż linii
rozgraniczających ciągu pieszo-jezdnego,
c) dopuszcza się realizację napowietrznych sieci i przyłączy elektroenergetycznych
stanowiących kontynuację linii napowietrznych położonych poza granicami planu,
d) realizacja sieci i przyłączy elektroenergetycznych w liniach rozgraniczających drogi
publicznej klasy dojazdowej (KDD) na zasadach określonych przepisami odrębnymi,
e) przebudowa istniejących urządzeń elektroenergetycznych kolidujących z planowanym
zagospodarowaniem działki budowlanej staraniem inwestora w uzgodnieniu z operatorem
systemu elektroenergetycznego, zgodnie z przepisami odrębnymi, w tym prawa
energetycznego;
6) dostęp do sieci telekomunikacyjnych:
a) zachowuje się istniejące elementy sieci telekomunikacyjnej z możliwością ich remontów
oraz przełożenia w linie rozgraniczające dróg lub wzdłuż linii rozgraniczających dróg oraz
w linie rozgraniczające ciągu pieszo-jezdnego lub wzdłuż linii rozgraniczających ciągu
pieszo-jezdnego,
b) dla całego obszaru planu ustala się realizację nowych przewodowych sieci
telekomunikacyjnych i teletechnicznych wyłącznie jako podziemne,
c) realizacja przewodowych sieci i przyłączy telekomunikacyjnych w liniach
rozgraniczających drogi publicznej klasy dojazdowej (KDD) na zasadach określonych
przepisami odrębnymi,
d) w zakresie telefonii bezprzewodowej realizacja stacji bazowych telefonii komórkowej
z uwzględnieniem § 6 pkt 1 lit. e oraz § 6 pkt 3 niniejszej uchwały.
2. Dopuszcza się budowę, przebudowę i rozbudowę obiektów i sieci infrastruktury
technicznej w terenach innych niż tereny dróg publicznych po uzyskaniu prawa do
dysponowania terenem oraz pod warunkiem, że ich lokalizacja nie uniemożliwi
zagospodarowania terenu zgodnie z ustaleniami planu.
3. W zakresie gospodarki odpadami ustala się:
1) zasadę wywozu sposobem zorganizowanym odpadów stałych z obszaru objętego planem
na wyznaczone dla potrzeb miasta tereny składowania, przeróbki lub spalania śmieci;

2) wywóz odpadów przez zakład będący gminną jednostką organizacyjną lub przez
przedsiębiorcę posiadającego zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie
odbierania odpadów komunalnych;
3) obowiązek wyposażenia działek budowlanych w urządzenia i miejsca umożliwiające
zbieranie odpadów;
4) nakaz stworzenia, dla każdej działki budowlanej warunków do segregacji odpadów.
§ 13. Ustala się następujące zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości:
1) ustala się, że każda działka budowlana musi posiadać możliwość:
a) dostępu do drogi publicznej,
b) realizowania miejsc postojowych dla samochodów w ilości określonej w ustaleniach
szczegółowych,
c) wydzielenia miejsc właściwego gromadzenia odpadów,
d) przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej;
2) ustala się, że podział poszczególnych terenów na działki budowlane musi uwzględniać
potrzebę wydzielenia niezbędnych terenów dla realizacji obiektów infrastruktury technicznej,
dróg, dojść i dojazdów;
3) ograniczenia podziałów nieruchomości nie dotyczą warunków wydzielenia nieruchomości na
cele obiektów infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, a także na powiększenie działki
sąsiedniej;
4) w przypadku podziału na działki budowlane ustala się:
a) minimalna powierzchnia działki budowlanej – zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla
poszczególnych terenów,
b) minimalna szerokość frontu działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę – zgodnie
z ustaleniami szczegółowymi dla poszczególnych terenów,
c) dla działek budowlanych wydzielanych w głębi terenów zabudowy ustala się obowiązkowo
uwzględnienie dojazdu o minimalnej szerokości 4,5 metra, który nie jest frontem działki,
a w przypadku wspólnych dojazdów dla sąsiadujących ze sobą dwóch działek
budowlanych dopuszcza się wydzielenie wspólnego dojazdu o minimalnej szerokości 6 m,
d) kąt położenia bocznych granic działek w stosunku do linii rozgraniczającej drogi, z której
następuje główny wjazd na działkę budowlaną musi wynosić od 70
, lub
w przypadku, gdy granica frontowa działki wytyczona jest po łuku dopuszcza się od 40
o do 90
o
– ustalenie dotyczące położenia bocznych granic działek nie dotyczy położenia
istniejących granic ewidencyjnych;
5) ustala się, że określone w pkt 4 warunki podziału na działki budowlane mają zastosowanie
w przypadku procedury scalania i podziału nieruchomości;
6) w granicach obszaru objętego niniejszym planem miejscowym nie wskazuje się terenów
wymagających scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami odrębnymi.
§ 14. Ustala się stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości
nieruchomości w wysokości:
1) dla terenów oznaczonych symbolem MN/U  30%;
2) dla pozostałych terenów – 1%.
Rozdział 2.
Ustalenia szczegółowe
§ 15. Obowiązujące ustalenia dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami MN/U1,
MN/U-2,
MN/U-3:

1) przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi nieuciążliwe;
2) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:
a) budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące, lub bliźniacze
b) budynki usługowe i mieszkalno-usługowe wolnostojące,
c) ustala się realizację jednego budynku mieszkalnego, lub mieszkalno-usługowego na
jednej działce budowlanej,
d) dopuszcza się realizację budynków mieszkalnych jednorodzinnych w formie zabudowy
bliźniaczej z usytuowaniem segmentów w granicy działki budowlanej położonej między
tymi segmentami pod warunkiem realizacji przedsięwzięcia w całości (obu segmentów),
e) nieprzekraczalne linie zabudowy  zgodnie z rysunkiem planu,
f) dla terenów MN/U-1 i MN/U-2 ustala się zachowanie bez zabudowy kubaturowej pas
terenu o szerokości 5 m od granicy ewidencyjnej rowu, w tym położonego poza granicami
planu,
g) minimalna powierzchnia biologicznie czynna w granicach działki budowlanej - 40%
powierzchni działki budowlanej,
h) maksymalna powierzchnia zabudowy – 40% powierzchni działki budowlanej,
i) wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy – 0,1,
j) wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 0,8,
k) maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych dla budynku mieszkalnego, usługowego
i mieszkalno-usługowego  2 kondygnacje nadziemne i poddasze użytkowe,
l) maksymalna wysokość budynku mieszkalnego, mieszkalno-usługowego, lub usługowego -
10 m,
m) maksymalna liczba kondygnacji dla budynku gospodarczego, lub garażowego, lub
gospodarczo-garażowego  1 kondygnacja nadziemna,
n) maksymalna wysokość budynku gospodarczego, lub garażowego, lub gospodarczo-
garażowego  6 m,
o) dachy:
- dwuspadowe lub wielospadowe o kącie nachylenia głównych połaci od 25o do 45o, przy
czym główne połacie dachu muszą posiadać jednakowy spadek,
- pokrycie dachów: dachówka ceramiczna, blachodachówka, lub dachówka cementowa
w kolorze naturalnym dachówki ceramicznej, lub brązowym, lub grafitowym, lub czarnym
matowym, przy czym ustala się, że rodzaj i kolor pokrycia musi być jednakowy dla
wszystkich budynków na działce budowlanej,
p) elewacje zewnętrzne:
- ustala się kolorystykę ścian o niskim nasyceniu barw wyłącznie system barwny NCS
w przedziale od 0000 do 2020 czyli nie więcej niż 20% czerni w barwie oraz nie więcej
niż 20% chromatyczności barwy przy czym dopuszcza się stosowanie odcieni
z przedziału powyżej 2020, lecz wyłącznie na niewielkich fragmentach ścian tj. nie
przekraczających 10% ich powierzchni,

- ustala się, że kolorystyka elewacji musi być jednakowa dla wszystkich budynków na
działce budowlanej z dopuszczeniem stosowania odcieni tego samego koloru,
- detale architektoniczne budynku, w szczególności, balustrady: schodów zewnętrznych,
balkonów, logii, tarasów w kolorach czarnym, szarym, odcieniach brązu, szarości,
naturalnych kolorach metalu, szkła, kamienia i drewna w odcieniach brązu,
- stolarka okienna otworów zewnętrznych w obrębie budynku musi być wykonana
z jednakowego materiału i w jednakowym kolorze, przy czym dopuszcza się kolor biały
lub odcienie brązu,
- dopuszcza się wykończenia elewacji okładzinami trwałymi w całościowo projektowanych
elewacjach za wyjątkiem blach trapezowych oraz paneli z tworzyw PCV,
w szczególności dopuszcza się okładziny trwałe kamienne i imitujące kamień naturalny,
drewniane w naturalnym kolorze drewna, ceramiczne,
- dla zabudowy bliźniaczej ustala się, że forma, rodzaj elewacji zewnętrznej, kolorystyka
elewacji i stolarki okiennej musi być jednakowa dla obu segmentów,
q) dopuszcza się rozbudowy i nadbudowy istniejących budynków na warunkach określonych
w niniejszym paragrafie,
r) w istniejącej zabudowie dopuszcza się inne inwestycje niż budowa, rozbudowa
i nadbudowa z zachowaniem istniejącego zagospodarowania działki niespełniającego
ustaleń planu w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, wskaźnika intensywności
zabudowy, liczby kondygnacji i wysokości zabudowy;
3) zasady i warunki podziału nieruchomości:
a) minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej – 500 m2,
b) minimalna szerokość frontu działki – 14 m,
c) ustalenia ppkt a i b nie dotyczą podziałów na cele powiększenia sąsiedniej działki
budowlanej;
4) zasady obsługi w zakresie komunikacji :
a) dla terenu MN/U-1 ustala się obsługę komunikacyjną z drogi publicznej klasy dojazdowej
oznaczonej symbolem KDD-1, ciągu pieszo-jezdnego oznaczonego symbolem KPJ-1 oraz
ul. gen. J. H. Dąbrowskiego położonej poza granicami planu,
b) dla terenu MN/U-2 ustala się obsługę komunikacyjną z drogi publicznej klasy dojazdowej
oznaczonej symbolem KDD-1,
c) dla terenu MN/U-3 ustala się obsługę komunikacyjną z drogi publicznej klasy dojazdowej
oznaczonej symbolem KDD-1, ciągu pieszo-jezdnego oznaczonego symbolem KPJ-1 oraz
ul. gen. J. H. Dąbrowskiego położonej poza granicami planu
d) liczba miejsc postojowych i sposób ich realizacji – na warunkach określonych w § 11;
5) zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej - na warunkach określonych w § 12;
6) tymczasowe zagospodarowanie, urządzanie i użytkowanie terenu - ustala się zakaz
tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, za wyjątkiem:
a) zgodnego z dotychczasowym użytkowaniem,
b) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizowania robót
budowlanych, położonych na terenie budowy.
§ 16. Obowiązujące ustalenia dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem WS-1:
1) przeznaczenie terenu – wody powierzchniowe – rów odwadniający;

2) zasady zagospodarowania terenu:
a) dopuszcza się zachowanie istniejących urządzeń melioracji wodnych,
b) dopuszcza się wykorzystanie rowu do odprowadzenia ścieków, wód opadowych
i roztopowych, na zasadach określonych przepisami odrębnymi,
c) dopuszcza się możliwość technicznego umocnienia skarp rowu;
3) zasady i warunki podziału nieruchomości  ustala się wydzielenie działki po linii
rozgraniczającej teren;
4) zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej - na warunkach określonych w § 12;
5) tymczasowe zagospodarowanie, urządzanie i użytkowanie terenu - ustala się zakaz
tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, za wyjątkiem
wykorzystania zgodnego z dotychczasowym użytkowaniem.
§ 17. Obowiązujące ustalenia dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem KDD-1:
1) przeznaczenie terenu - droga publiczna klasy dojazdowej;
2) zasady zagospodarowania terenu:
a) szerokość w liniach rozgraniczających – 10 m,
b) przynajmniej z jednej strony pasa drogowego należy wykonać chodnik,
c) ustala się obowiązek zachowania ciągłości i drożności cieku wodnego w miejscu
przecięcia drogi KDD-1 z istniejącym rowem,
d) dopuszcza się realizację miejsc postojowych dla obsługi obiektów i lokali usługowych
w liniach rozgraniczających dróg z miejscami postojowymi usytuowanymi równolegle do
osi jezdni,
e) dopuszcza się w liniach rozgraniczających dróg umieszczanie obiektów małej
architektury, takich jak: ławki, latarnie, tablice informacji miejskiej,
f) dopuszcza się realizację zieleni urządzonej w liniach rozgraniczających dróg;
3) zasady i warunki podziału nieruchomości - ustala się wydzielenie działki drogowej po linii
rozgraniczającej teren;
4) zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej - na warunkach określonych w § 12;
5) tymczasowe zagospodarowanie, urządzanie i użytkowanie terenu  ustala się zakaz
tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, za wyjątkiem
wykorzystania zgodnego z dotychczasowym użytkowaniem.
§ 18. Obowiązujące ustalenia dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem KPJ-1:
1) przeznaczenie terenu  ciąg pieszo-jezdny ogólnodostępny;
2) zasady zagospodarowania terenu:
a) szerokość w liniach rozgraniczających – zgodnie z rysunkiem planu,
b) dopuszcza się realizację części pieszej i jezdnej w jednym poziomie z ich rozróżnieniem
wyłącznie fakturą, rodzajem materiału lub kolorem nawierzchni,
c) w ciągu pieszo-jezdnym o szerokości mniejszej niż 8 m dopuszcza się brak rozróżnienia
między częścią pieszą i jezdną,
d) dopuszcza się umieszczanie w liniach rozgraniczających ciągu pieszo-jezdnego obiektów
małej architektury, takich jak: ławki, latarnie, tablice informacji miejskiej;

3) zasady i warunki podziału nieruchomości - ustala się wydzielenie działki po linii
rozgraniczającej teren;
4) zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej  na warunkach określonych w § 12;
5) tymczasowe zagospodarowanie, urządzanie i użytkowanie terenu - ustala się zakaz
tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, za wyjątkiem
wykorzystania zgodnego z dotychczasowym użytkowaniem.
Rozdział 3.
Postanowienia końcowe
§ 19. 1. Wykonanie niniejszej uchwały powierza się Burmistrzowi Miasta Kobyłka.
2. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym
Województwa Mazowieckiego.
3. Uchwała podlega publikacji na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu
Miasta Kobyłka.